陳奕融律師
倘若房東遇到房客賴著不走之情況，房東該如何是好？
第一步，應該先確認房屋租賃契約是否到期？
一般而言，租屋通常是一年一簽或二年一簽
例如：租約訂定租屋期限為106年1月1日起至106年12月31日止，則於106年12月31日終止租約。
不過要注意，如果房客於107年1月仍繼續繳交租金，房東也沒有立即反對而收取租金時，雙方間之租約將轉為不定期租賃，此時房東得隨時終止租約，但必須符合土地法第100條之各項事由。也就是說，在不定期租賃情況下，房東可以向房客為終止租約之意思表示，實務上房東通常會以存證信函方式向房客表示終止租約，同時限期房客搬離。
第二步，確認租賃契約到期並終止或是不定期租賃契約經催告終止後，房客若仍不搬走，則必須向房客提起返還房屋之民事訴訟，以及請求給付房客入住未繳租金部分之不當得利。
第三步，房東取得勝訴判決後，必須持確定判決向法院聲請強制執行，並執行點交，此時方得動用公權力（警察等）將拒不交屋之惡房客驅離。
房客賴著不走，房東可否提起侵占或竊占告訴？
實務上對於租屋糾紛認定為民事糾紛，因此，並不建議房東向房客提起侵占罪或竊佔罪之刑事告訴，由於侵占罪必須係有不法所有意圖，而房屋所有權移轉之要件為變更登記房屋所有權人。從而，房客於租賃關係終止後拒不遷離，仍無法取得房屋所有權，亦不構成侵占罪。至於竊佔罪在實務上有幾個要件：
一、按刑法第320條第2項「竊佔他人之不動產」之竊佔二字，指在他人不知之間占有他人之不動產而言，上開二筆土地，固已移轉登記為自訴人所有，但並未由法院點交與自訴人，始終仍在被告占有使用中，此占有之狀態，並不因交還土地之判決確定而當然改變。被告等既係在自訴人取得該土地前即已占有使用該土地，自非在自訴人不知之間占有自訴人之不動產，即與竊佔罪之構成要件不符（最高法院80年度台非字第239號判決意旨參照）。
二、竊佔罪之成立，乃以行為時他人業已存在之持有遭行為人排除為其要件。從而，若該不動產早已於行為人支配管領下，縱嗣後基於法律關係負有返還義務而拒不移轉持有，亦僅屬民事糾葛，尚難謂有竊佔行為。亦即告訴人自取得該不動產所有權後，倘未曾依強制執行程序或被告自行移轉占有等方式而取得該土地之占有，則被告既未有另行排除告訴人之占有而支配該不動產之行為，自與乘人不知之間而占有他人不動產之「竊佔」行為有間。
三、又按刑法第320條第2項之竊佔罪，係指意圖為自己或他人不法之利益，乘他人不知之際，以和平方法，擅自佔據他人之不動產，而侵害他人之支配權者，始克相當。若該不動產原即在其合法佔有使用中，縱因嗣後產權為他人所取得而喪失繼續佔用之權源，苟非其於點交他人以後，復乘他人不知之際，擅自佔據該不動產，尚不能僅以其嗣後已無權使用而拒不遷讓，即遽依竊佔罪論擬（最高法院91年度台上字第1334號判決意旨參照）。因此，房客拒不搬遷之行為，並不構成刑法第320條竊佔罪。
房客賴著不走，房東可否換鎖將房客東西遷出？
如果租賃關係仍然存續時（例如：租期尚未屆滿或已轉換成不定期租賃之情形），房東不得在未經房客同意下任意進入租屋處所，房東假如以帶客看房或是檢視租屋處所是否有應修繕物等名義進入房屋，都可能會構成刑法第311條侵入住宅罪。再者，房客就房屋內非房東之物品仍有所有權，如果房東任意遷出該物品或據為己有，則可能構成刑法第354條毀損罪或刑法第刑法第335條侵占罪。
結論：建議房東仍沿民事訴訟方式解決，並注意租屋期限，且不得任意將租屋處所換鎖或是擅自進入清空房客私人物品，否則可能吃上刑事官司。
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