在社會生活中，共有土地、房屋非常常見，繼承之不動產如果尚未完成協議分配，依法也屬於公同共有狀態，但人總是各有想法，當不願意繼續共有狀態，依法共有人可以聲請將持份土地、房屋強制分割，並爭取有利的不動產分割方案。
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如何分割不動產？如何擬訂不動產分割方案？
不動產分割的方式，依民法第824條規定，分成「協議分割」、「裁判分割」二種方式，不過在土地分割，土地法第34條之1規定增加「調處」機制，即一方向各縣市政府不動產糾紛調處委員會申請調處，如調處不成委員會仍會作成調處結論，一方不服應於15日內起訴，否則實務上會視為已完成協議分割，詳細流程可以參考臺北市政府地政局的說明。
不動產分割方式中，協議分割固然可以由當事人間自由選擇不同分割方式，但各方案的擬定大多還是會遵循裁判分割規定的方法，依民法第824條，裁判分割主要分成「原物分割」以及「變價分割」二種，分配原則是盡量依原有持份去分配原物，例如持有土地1/2，即將一筆土地分成二筆，此即為「原物分割」，如果沒有辦法分配，就直接變賣改成依持份分錢即為「變價分割」。
不同方案依目前民法規定可以交叉使用，例如將共有人中有土地持份太少，如果原物分割土地將會太小不好利用，則原物分割給持份較大者，其餘部分以金錢補償；或部分持份土地因難以切割，改以不能切割部分直接進行變價賣出，由各共有人依持份分受價金。
土地分割流程、裁判費能不能一起出？
辦理土地分割，如果能以協議方式完成，當然最省時省力，如果無法協議而必須使用裁判分割方式，向法院起訴時最常發生「找不到被告」及「裁判費用如何分擔」二個問題。
🔍找不到被告
所謂找不到被告，是因為在「裁判分割」訴訟中，必須將全部共有人皆作為被告起訴，但有共有土地可能因為長年共有，共有者已經過世須改由繼承人擔任被告，或甚至是共有人行蹤不明之情形，不容易知道共有者的地址，此時應該在起訴後，向法院要公文調閱共有人的戶籍謄本，來查找繼承人的姓名地址。對於失蹤者，則必須依民法第10條、家事事件法第143條規定，以利害關係人身分向法院申請選任財產管理人，並以財產管理人為被告起訴。
💸裁判費用如何分擔？
現代社會土地價值飛漲，裁判分割共有土地應繳納之裁判費用是一筆不小的金額，依民事訴訟法第77條之11規定，分割共有物之裁判費，以「原告因分割所受利益」為準計算，例如主張分割的共有物價值1000萬，原告持有1/5，裁判費即是用200萬來計算約為200萬之1.1%，即2萬元左右。
實務上衍生出減少裁判費用的方式，例如在五人各有1/5持份的土地，有二人希望分割土地，此時如果要節省裁判費可以讓其中一人去擔任原告，裁判費就只以土地1/5的價值計算而非2/5，但仍可以達成土地裁判分割的效果，等於裁判費節省了一半。但要注意的是，如果訴訟標的價額低於150萬元，依民事訴訟法規定不能上訴最高法院，等於少一個審級，不要裁判費用省過頭了。最後要注意的是，全部的裁判費最後仍會由共有人間依據持有部分之比例分攤。
向法院起訴後，法院會審酌各共有人提出之方案，衡酌各方利益後，選定其中一個方案或是法官自行裁決出適當的方案，不受共有人主張之限制，法官可能斟酌的因素有：各共有人土地持份、分割後土地是否方正、土地使用便利性、各共有人意願、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人是否有能力對於土地作適當之利用、有無符合公平原則等不同因素為通盤考量，同時也會針對不同土地使用分區之性質、臨路面寬有無符合最低建築需求等細部事項進行考量。在這其中，法院多會函詢專業的不動產估價師等單位，對於土地價值進行進一步地確認。
分割共有判決強制執行？
分割共有物的判決屬於形成判決，意思就是說判決確定之後，所有權即立即發生移轉，所以依據判決主文取得土地所有權者，即能拿判決直接到地政事務所申請土地變更登記。
比較複雜的是在變價分割部分，共有人在取得「確定判決」、「法院作成之和解、調解筆錄」或是「經由鄉鎮市調解委員會作成調解筆錄並經法院核定」等執行名義之後，無論在原來的訴訟中是原告或是被告身分，都能據以向法院聲請強制執行拍賣應變價的不動產，至於執行費用，實務上多同樣以聲請之被告請求實現的債權金額計算，如果為節省執行費用，也可能以變價後取得利益較少之共有人，單獨作為債權人聲請強制執行。
另外，一般不動產拍賣次數是4次，如持續未有人買受，則轉為核發債權憑證，但因變價分割情形下，沒有核發債權憑證問題，且共有人如果覺得價格過低可以自己買下，因此拍賣次數原則上不受限制。
繼承之房屋、土地分割
不動產在發生繼承後，依民法規定，屬於全部繼承人公同共有之狀態，隱藏之持份則是依據應繼分計算，繼承人隨時得以協議或要求法院裁判分割，但應注意除非繼承人直接依協議進行遺產登記，否則個別繼承人是沒辦法直接依其應繼分向地政事務所申請土地登記。
不過，被繼承人可能用遺囑方式，禁止子孫分割遺產，但民法的精神並不希望共有關係無限期地繼續下去，因此依民法規定，遺囑禁止分割的效力以10年為限。
參考資料：
- 最高法院93年度台上字第1797號判決：「次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。
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