【不動產分割】共有不動產優先購買權，要不要支付仲介、代書費丨詹祐維律師

少數共有人行使土地法34條之1優先購買權時，如發現多數共有人與買家間擬定之買賣契約，約定高額仲介、代書費，此時能否拒絕該不合理之費用，實際遇到時又應如何處理，值得了解。

法院認為仲介費、代書費皆須支付

實際應對方式

一、通知存證信函內容是否完整

二、判斷費用是否合理

三、決定處理方式

法院認為仲介費、代書費皆須支付

雖然多數行政機關的看法認為，仲介費、代書費與買賣契約是不同份契約關係，因此少數共有人行使優先購買權，不須支付該等費用，但法院不認同這樣的看法，法院主流意見，認為買賣契約流程中包含之一切可能發生之必要費用，甚至雙方特別約定，都屬於買賣契約的一部分，少數共有人如欲行使優先承購權，即應表明接受「全部條件」，不能就任何條件為任何拒絕、變更或附加的意思。

因此，少數共有人行使優先購買權，不管是仲介費、代書費等費用或是額外之特殊條件，例如有案例買賣契約是約定三塊地須一起購買，少數共有人則只想買其中一塊，即遭法院駁回，皆必須全部同意，否則法院會認為行使優先購買權不成功，不生效力。

實際應對方式

看到這裡，可能會想到那如果多數共有人以超高額約定仲介費、代書費等其他費用，少數共有人要如何應對，才能保障自己權利，此時可參照下面的順序處理。

一、通知存證信函內容是否完整：

少數共有人收到多數共有人出賣通知時，除要在10內盡速回應是否行使優先購買權之外，仔細確認通知內容亦至為重要，因為多數共有人如果沒有清楚通知買賣條件之內容，並於知道優先購買權後才增加的話，法院可能會認定增加的條款無效，例如只通知價金500萬元，但沒有通知代書費用，此時法院即有可能認定代書費用不屬於買賣契約一部分，就可以安心盡快回函行使優先承購權，同意以同一條件優先購買土地。

二、判斷費用是否合理：

一般而言，仲介費不動產經紀業是規定以價金6% 為上限，但一般非從業人員不受此一限制，且如果出售過程有涉及土地或繼承人搜尋等，較高額的仲介費用法院也會認可。又實務上仲介費雖有買2%、賣4 %的區分，但這只是慣例，並不是強制要求，因此，如果約定的仲介、代書費用稍高於市場行情例如直接以6% 計算，或仲介代書確實有辦理相當工作而收取較高報酬，法院認可的可能性較高，建議還是同意接受為宜。

三、決定處理方式：

如存證信函確實載明顯不合理之高額仲介、代書費，少數共有人可視資金調度狀況，選擇下列方式或其他方式處理：

 (1)表明同意全部條件，完整履約後再對仲介或代書，主張契約通謀表示契約無效，要求返還費用。

(2)表明同意全部條件，提起給付訴訟，再於訴訟主張該等約款無效。

(3)放棄行使優先承購權，另行向多數共有人提起侵權訴訟。

上面三種方式，(1)、(2)之差別在於，少數共有人如果不先完整履行契約給付全部費用，一般無法獲同意取得產權移轉，因此如果要穩穩取得產權登記，可以先配合付款，登記後再對收款的代書、仲介主張，不過此方式需先給付，現金負擔較大，且有遭主張權利濫用的風險；反之，採(2)之方式則是賭法院不會認可多數共有人約定的仲介、代書費用，此方式實務上最為常見，不過一旦失敗，即會遭法院認定未以同一條件行使優先承購權，無法取得土地。

至於第(3)種方式，則以多數共有人故意妨礙優先購買權行使為理由，起訴請求損害賠償，此一方式確定無法取得土地，僅能就未能行使所產生的損損或價差部分請求賠償，例如市場合理仲介費10萬，多數共有人故意約定500萬，顯然土地出售利益即較市場合理價值差額490萬，少數共有人得請求賠償。

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