【公寓大廈糾紛】無管理委員會公寓公共區域修繕維護之爭議-詹祐維律師

萬國法律事務所 詹祐維律師

Q：

小陳住在沒有管理委員會的五樓公寓，一日因公寓管線、電路老舊，不得不重新抽換以避免危險，但是其中住五樓的住戶卻堅持拒絕支付費用，小陳等其他住戶應如何處理？

A：
公寓大廈公共空間的管理，現在一般多會成立管理委員會專門負責，不過在戶數較少或比較老舊的公寓，特別是在沒電梯跟地下室的公寓，可能不會特別成立管理委員會，此如果公共空間設備出現問題需要維修，例如化糞池管線、電線箱等等，部分住戶就有可能不願意付錢產生爭執。

依公寓大廈管理條例規定，公寓共用區域的管理、修繕、維護費用，應該要視區分所有權人對於共有部分之應有部分比例決定，簡單來說，誰有更多公設面積，就應該要付更多費用，而現今因為公共設施面積多半依據房屋大小面積決定，所以原則上較大坪數的房屋需負擔較多費用，這也是為什麼一般管理費要用坪數計算的原因。

不過提醒這只是原則，如果共有空間是因特定住戶因可歸責的行為遭破壞，當然要由該人負責修繕，又管理人亦可以於區分所有權人或住戶規約另行規定分擔方式，但無論如何約定，仍應在合理範圍內，不得違反公序良俗，例如如果訂立規約要求五樓負擔全部費用，即可能違反公序良俗使規約無效。

回到本件案例當中，原則上公寓修繕管線的費用，應該要由各住戶依其所持有共用區域面積的比例分攤，所以五樓仍應該支付費用，如果五樓堅持拒付，各住戶得依據公寓大廈管理條例，推舉一位管理負責人，由其先代為繳納後，向五樓請求其應負之金額。

類似案件由於金額不大，建議得先向調解委員會申請調解，調解不成再提起訴訟救濟。