【租屋糾紛】在外租房契約能不能報稅？-詹祐維律師

萬國法律事務所 詹祐維律師

Q：

小李今年承租房子的時候，房東特別跟他叮嚀報稅時不能申報已繳納的租金，作為稅金扣抵，否則房東會因此增加所得稅，會另外向小李求償，並於契約記載：「如出租後出租人房屋、所得或地價稅，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」等文字，該等約定是否有效。

A：
依據所得稅法第17條規定，租房子繳納的租金，每年最高可以申報扣除12萬元作為出租支出，以減省稅負，但由於房客一旦報繳扣抵租金後，國稅局即可能依此循線知道房東有該筆收入，且該房屋目前是出租狀態，此時房東即必須申報所得之租金稅額，且不得再用自用住宅的優惠稅率去申報出租房屋的地價稅、房屋稅，會增加一筆開支，因此常見房東為逃漏稅捐或不欲承擔該筆支出，會約定如果因出租而導致稅捐負擔增加，要由房客負擔，一般書局或文具行買的制式契約也都會有這樣的記載。

然而，由於誠實納稅應該是房東的義務，因此目前「租賃住宅市場發展及管理條例」已經明文禁止此等約定，但如果於107年6月27日以前簽訂的租賃契約，則仍可能得以繼續適用：

(一)新法已禁止租約記載不得申報稅捐或將增加稅捐轉嫁，房客如已依此繳納所增加之稅金，亦得請求返還：

我國106年修訂之「租賃住宅市場發展及管理條例」第5條第2項前段規定：「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效」，而內政部依此訂立的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」其中「不得約定」部分，即第二項、第四項明確規定

二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出」(註1)
四、不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔(註2)

故目前即便是由一般房東與房客間簽訂之租賃契約，亦不得記載房客不得報稅或稅金轉嫁之約定，該等約定即便有約定也是無效的約定。

本例小李的房東無權請求小李代為繳納增加之稅金，且即便小李已經繳納，亦得向房東訴請返還。

(二)於新法107年6月27日施行前簽訂之租賃契約，除非經雙方合意，否則仍不適用上開規定：

依據租賃住宅市場發展及管理條例第40條第3項規定：「本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。但當事人約定適用本條例規定者，從其約定。」，可知如果是在該條例107年6月27日施行「前」所簽訂之租賃契約，就不會適用上開規定(註3)，從而如果是施行前簽訂之租賃契約，房客不得報稅或稅金轉嫁之約定即可能有效，但因無論如何所有契約仍受民法規定，不能違反公共秩序善良風俗之限制，所以也不能排除法院有擴大適用條例精神，宣告該等契約無效的可能性。

另外，如果是屬於107年6月27日新法施行「前」所簽訂之租賃契約，但於租賃契約到期後，雙方即未再另外簽訂租約，而持續更新原租約，是否有該條的適用，目前實務並沒有表示意見，但因民法第451條係將此視之不定期限繼續契約，所以應是同樣沒有該等條例之適用(註4)。


註1：立法說明：「依憲法第十九條規定，依法納稅為國民應盡之義務，又依所得稅法第二條第一項規定有所得就應申報繳納稅金之原則，及同法第十七條第一項規定納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，每一申報戶每年租賃住宅租金支出得扣除十二萬元之規定，為落實上開規定，爰訂定本點。」

註2：立法說明：「依土地稅法第三條規定，地價稅或田賦之納稅義務人為土地所有權人，及房屋稅條例第四條規定，房屋稅向租賃住宅所有人徵收之。為防止已約定由出租人負擔之稅賦，於租賃期間因稅賦增加而轉嫁於承租人，爰訂定本點。」

註3：參臺灣新竹地方法院107年度訴字第110 號判決。

註4：因不定期限租賃契約，如果要終止會另外受有土地法第100條的嚴格限制，故制式契約多會直接載明約滿即終止租賃，不會更新。倘如果是此種情形，即便房東與房客有另外口頭表示以原契約條件再繼續住等等，亦不屬於民法第451條所稱之租約更新則即有可能適用租賃住宅市場發展及管理條例。