小廖出租房屋與房客簽訂1年租約，並繳交2個月押租金，在契約走完1年後合作愉快，小廖即未再與房客重新簽訂租約，房客仍繼續以原租金繳租，孰料之後房客經濟惡化無力再繳租，拖欠房租達5個月，小廖欲趕走房客，房客卻表示要以押租金扣抵房租拒絕搬走，小廖應如何處理？
A：
A：
由於租賃契約之承租方多屬經濟上較為弱勢者，因此法律設計上多特別予以保護，從而當出租人(下稱房東以便理解)與承租人(下稱房客以便理解)發生糾紛，房客又堅決不願意搬出時，房東必須經歷「終止契約」、「提起訴訟請求返還房屋」及「強制執行」三個階段，方能合法動用公權力將房客強制遷出房屋，其中視租賃契約性質，有不同程序及應注意事項(註1)：
一、終止契約階段：
(一)定期與不定期租賃：
租賃關係中有無約定「租賃期間」，與租約終止方式牽涉甚大，就「定有租期」之租約，於約定之租賃期間，除非有另外約定，否則不能隨意終止，以保障承租人。對於「未定有租期」之租約，雖然民法規定可以隨時終止，但如果租賃物是「房屋」，此時即受有土地法第100條之限制，必須有合於該規定之情形，例如房客有違約、破壞房屋或違法轉租等情形，才能終止契約，否則即必須不斷繼續以同一條件出租下去，對於房東影響甚鉅。
一般來說，會出現「未定有租期」租約的情形有兩種，第一種是雙方一開始即未定租約的終止期間，第二種則是房東原先是訂有租期之租約，卻於期滿後疏於另訂契約，於原訂期租約到期後，讓房客持續繳租及使用，則此時依民法第451條規定，原先訂有期限的租賃關係即會更新為未訂有租期之租約。以本例而言，小廖原先與房客簽訂1年租約，期滿後並未再另訂新約而繼續收受房租並讓房客使用，此時依據民法第451條規定，小廖即與房客間成立未定期限租約。
(二)定期租賃房屋契約適用之終止租約情形：
1.期限屆至：
依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」因此定期租賃契約，只要租期屆至，房東與租客間即無租賃契約存在，房東即有權利請求房客返還房屋，無需另行表示終止契約。
不過，對於應該積極欲於租期屆滿後取回房屋之房東，應注意民法第451條規定，依該條規定，租賃期限屆滿後，如房客仍持續使用，而房東不即表示反對之意思者，原先定期租賃契約即會轉為不定期租賃契約繼續存在，此時必須終止不定期租賃關係後(詳下述(二))，方能請求房客返還房屋。因此，房東於期限將要屆至前，仍應先確認下列事項，以確保租賃契約會準時消滅：
(1)租賃契約有無「到期不續約」之約定：
依據最高法院見解，民法第451條所稱出租人表示反對續約之意思，不必然受限於契約屆至時方能表示，於簽約時也可以表示(註2)，因此如果租賃契約中有到期絕不續租或是續租應另定契約之約定，則期滿後，除非房東又另外與房客約定新的租賃契約(口頭或書面)，否則該契約即不會使用民法第451條更新，毋庸擔心定期租賃轉為不定期之問題。不過，租約如果不是經過專業律師審閱確認，租約中到期不續約之條款亦可能因文字使用產生爭執，應要特別注意，為求慎重，必要時亦得先視為無該等約定辦理。
(2)如無「到期不續約」之約定，應於租約屆至前或後，立即表示反對續約之意思：
如果租約中並未有到期不續約之約定，依法房東必須於租賃期間屆至前或後，表示不拒絕續租之意思(註3)，例如明確表示拒絕續租、拒收租金等等。由於拒絕續租意思有無清楚表達告知，涉及契約是否更新之判斷，且可能成為後續雙方訴訟之重要爭點，因此建議以存證信函方式向房客表達，便於後續紛爭處理。
2.租賃期間任意終止：
在定有租期之租賃契約中，依民法第453條規定，除非房客另有違約事由，否則需有租約中有特別約定房東始能主動終止契約，且房東主動終止契約仍必須遵守民法第450條第3項規定於終止前相當期間先行通知。一般來說租約多會約定房東賠付一個月租金並期前通知，以終止租約。
依據民法第450條第3項但書規定，不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，房東應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。例如以月收租金為例，房東終止契約前即應於一個約前通知，並以該月最後一天作為契約終止日。
(二)不定期限租賃房屋契約適用之終止租約情形：
收回自用、房客違約等土地法第100條規定之終止事由：
依民法第450條第2項規定，不定期限租賃之終止只需要遵守第450條第3項期前通知之規定，原則上即得隨時為之，但在「房屋租賃」之情形，土地法第100條為保護房客，特別將該等終止權予以限制，僅有在例如房東必須收回房屋自住或重新建築、房客違法轉租、違約或損害出租房屋等等情形，始能終止租約。
因此，於終止程序上，房東只要認定有符合土地法第100條之事由，即能視符合條款不同，依據民法第450條規定先行通知或立即主張契約終止，不過該類契約通常會於後續就案件有無土地法第100條所定得終止契約之情形發生爭執。所以在終止契約通知前，房東應積極準備以確保符合相關終止契約之要件，且建議以存證信函辦理，以作為爭執之證據。
(三)不定期、定期租賃房屋契約適用之終止租約情形：
欠繳租金：
因房客欠繳租金而終止租約，是實務上相當常見之終止契約情形，卻也是法院見解最為複雜混亂之一環。嚴格而言，以欠繳租金為由終止租約，必須履行(1)房客欠繳租金已達二個月以上、(2)定相當期限催告房客繳納遲付租金、(3)表達終止契約之意思，三個步驟：
(1)欠繳租金已達二個月以上：
依據民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，可以知道在房屋租賃，必須房客欠繳二個月之租額以上才取得終止租約之權利，又如果是約定特定期限，例如每半年收一次租金，必須期滿逾二個月才能終止。
上面的規定還算清楚，有問題的是土地法第100條第3款對欠繳租金終止契約特別規定：「三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，其中因為規定「除擔保金抵償外，達二個月…」，所以計算有無欠繳二個月，要先扣除押租金等擔保金後才能開始計算(註4)。以本例小廖房客繳納二個月押租金為例，則至少房客要四個月都沒有繳租金以後，才能終止契約。
然而，問題還沒結束，原本依據司法院解釋，上開土地法第100條規定只適用於「不定期租賃」，不能直接適用定期租賃關係(註5)，也就是說對於「定期租賃」，只受有土地法第99條規定押租金不得超過二個月租金，超過得以抵充之限制，從而除非押租金收到二個月以上，否則只要欠繳租金兩個月即能終止契約，例如小廖倘收三個月押租金且為定期租賃，則至少於房客三個月都沒有繳租金後(計算：押租金多收一個月，必須先扣抵租額，再開始計算欠繳月數，所以共計須遲交三個月)，即終止契約(註6)。但是，實務上又有認為土地法第100條中第3款規定，為特別保護承租人，因此仍然可以「類推適用」於定期租賃關係(註7)，也就是說不管租約定期或不定期都要先扣完押租金再開始計算遲繳的月數。
總結來說，實務對於「定期租約」需不需要扣完押租金後，再開始計算欠繳月數見解不一，因此為求慎重，建議仍然以扣完押租金後，再開始計算欠繳月數，達二個月後再進行下一步驟。本例小廖與房客間屬不定期租賃，並收取二個月押租金，房客已遲繳五個月，即便扣除二個月押租金，仍已遲繳三個月達二個月以上，小廖已能終止租約。
另外，須注意民法第440條要求需欠繳一定金額始能解除契約之規定，最高法院認為並非任意規定不能以契約事先排除，即便有約定也屬無效(註8)。
(2)定相當期限催告房客繳納遲付租金：
依民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，可知如房東要以租金遲交為由終止契約，必須先對房客「定相當期限催告」，房客於期限內仍未繳納者，才能終止租約(註9)。此一催告雖不限於以口頭為之，但為利後續訴訟準備，建議仍以存證信函方式辦理，以確保完成法定要件。
(3)表達終止契約之意思：
依法終止契約因為會結束往後之租賃契約關係，所以必須要有明確的意思表達，才能確認租約已經終止，因此在符合所有得以終止租約之要件後，最終仍要有終止契約之意思始屬真正終止租約(註10)。
此一要件實務有認為得與上開(2)定相當期限之催告一併進行(註11)，例如於存證信函內表示：「…請於文到五日內繳納積欠租金，倘未如期繳納， 櫃我間租賃契約即告終止不另通知」等語。不過，為避免於(2)定相當期限之催告之函文中，表達不清導致爭執，建議於期滿後再度發函終止契約，或至少於起訴時，於書狀中載明終止契約之意思，以確保契約關係確實終止。
(4)上開(2)、(3)動作得於契約中特約先行處理：
上開民法第440條需定相當期限催告始能終止契約之規定，最高法院有見解則認為屬於任意規定，當事人間能夠以契約先行排除(註12)，例如約定房客欠繳租金達法定終止要件後，不待催告契約即告終止(失效)等，即能跳過上述(2)、(3)階段動作，完成租賃契約終止。
三、提起訴訟請求返還房屋：
註1：本文以本例房屋租賃之取回為分析對象，於土地租賃或其他租賃契約並不必然適用相同程序或規定，且不討論積欠租金之取回方式。
註2：最高法院55年台上字第276號判例、最高法院93年度台上字第986號判決。
註3：最高法院42年台上字第410號判例。
註4：最高法院105年度台上字第1841號、最高法院105年度台上字第1255號判決。
註5：司法院36年06月11日院解字第3489號解釋、最高法院37年上字第7729號判例。
註6：最高法院100年度台上字第725號判決。
註7：最高法院44年台上字第516號判例、臺灣高等法院95年度重上字第614號判決。
註8：最高法院106年度台上字第757號判決。
註9：最高法院 86 年台上字第 3324 號判例、臺灣高等法院 105 年度上字第 1213 號 判決。
註10：最高法院52年台上字第1289號判例。
註11：臺灣高等法院 94 年度上易字第 359 號。
註12：最高法院86年度台上字第3303號判決、臺灣高等法院 103 年度上字第 1556號 判決、臺灣高等法院 103 年度重上字第 835 號判決。
一、終止契約階段：
(一)定期與不定期租賃：
租賃關係中有無約定「租賃期間」，與租約終止方式牽涉甚大，就「定有租期」之租約，於約定之租賃期間，除非有另外約定，否則不能隨意終止，以保障承租人。對於「未定有租期」之租約，雖然民法規定可以隨時終止，但如果租賃物是「房屋」，此時即受有土地法第100條之限制，必須有合於該規定之情形，例如房客有違約、破壞房屋或違法轉租等情形，才能終止契約，否則即必須不斷繼續以同一條件出租下去，對於房東影響甚鉅。
一般來說，會出現「未定有租期」租約的情形有兩種，第一種是雙方一開始即未定租約的終止期間，第二種則是房東原先是訂有租期之租約，卻於期滿後疏於另訂契約，於原訂期租約到期後，讓房客持續繳租及使用，則此時依民法第451條規定，原先訂有期限的租賃關係即會更新為未訂有租期之租約。以本例而言，小廖原先與房客簽訂1年租約，期滿後並未再另訂新約而繼續收受房租並讓房客使用，此時依據民法第451條規定，小廖即與房客間成立未定期限租約。
(二)定期租賃房屋契約適用之終止租約情形：
1.期限屆至：
依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」因此定期租賃契約，只要租期屆至，房東與租客間即無租賃契約存在，房東即有權利請求房客返還房屋，無需另行表示終止契約。
不過，對於應該積極欲於租期屆滿後取回房屋之房東，應注意民法第451條規定，依該條規定，租賃期限屆滿後，如房客仍持續使用，而房東不即表示反對之意思者，原先定期租賃契約即會轉為不定期租賃契約繼續存在，此時必須終止不定期租賃關係後(詳下述(二))，方能請求房客返還房屋。因此，房東於期限將要屆至前，仍應先確認下列事項，以確保租賃契約會準時消滅：
(1)租賃契約有無「到期不續約」之約定：
依據最高法院見解，民法第451條所稱出租人表示反對續約之意思，不必然受限於契約屆至時方能表示，於簽約時也可以表示(註2)，因此如果租賃契約中有到期絕不續租或是續租應另定契約之約定，則期滿後，除非房東又另外與房客約定新的租賃契約(口頭或書面)，否則該契約即不會使用民法第451條更新，毋庸擔心定期租賃轉為不定期之問題。不過，租約如果不是經過專業律師審閱確認，租約中到期不續約之條款亦可能因文字使用產生爭執，應要特別注意，為求慎重，必要時亦得先視為無該等約定辦理。
(2)如無「到期不續約」之約定，應於租約屆至前或後，立即表示反對續約之意思：
如果租約中並未有到期不續約之約定，依法房東必須於租賃期間屆至前或後，表示不拒絕續租之意思(註3)，例如明確表示拒絕續租、拒收租金等等。由於拒絕續租意思有無清楚表達告知，涉及契約是否更新之判斷，且可能成為後續雙方訴訟之重要爭點，因此建議以存證信函方式向房客表達，便於後續紛爭處理。
2.租賃期間任意終止：
在定有租期之租賃契約中，依民法第453條規定，除非房客另有違約事由，否則需有租約中有特別約定房東始能主動終止契約，且房東主動終止契約仍必須遵守民法第450條第3項規定於終止前相當期間先行通知。一般來說租約多會約定房東賠付一個月租金並期前通知，以終止租約。
依據民法第450條第3項但書規定，不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，房東應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。例如以月收租金為例，房東終止契約前即應於一個約前通知，並以該月最後一天作為契約終止日。
(二)不定期限租賃房屋契約適用之終止租約情形：
收回自用、房客違約等土地法第100條規定之終止事由：
依民法第450條第2項規定，不定期限租賃之終止只需要遵守第450條第3項期前通知之規定，原則上即得隨時為之，但在「房屋租賃」之情形，土地法第100條為保護房客，特別將該等終止權予以限制，僅有在例如房東必須收回房屋自住或重新建築、房客違法轉租、違約或損害出租房屋等等情形，始能終止租約。
因此，於終止程序上，房東只要認定有符合土地法第100條之事由，即能視符合條款不同，依據民法第450條規定先行通知或立即主張契約終止，不過該類契約通常會於後續就案件有無土地法第100條所定得終止契約之情形發生爭執。所以在終止契約通知前，房東應積極準備以確保符合相關終止契約之要件，且建議以存證信函辦理，以作為爭執之證據。
(三)不定期、定期租賃房屋契約適用之終止租約情形：
欠繳租金：
因房客欠繳租金而終止租約，是實務上相當常見之終止契約情形，卻也是法院見解最為複雜混亂之一環。嚴格而言，以欠繳租金為由終止租約，必須履行(1)房客欠繳租金已達二個月以上、(2)定相當期限催告房客繳納遲付租金、(3)表達終止契約之意思，三個步驟：
(1)欠繳租金已達二個月以上：
依據民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，可以知道在房屋租賃，必須房客欠繳二個月之租額以上才取得終止租約之權利，又如果是約定特定期限，例如每半年收一次租金，必須期滿逾二個月才能終止。
上面的規定還算清楚，有問題的是土地法第100條第3款對欠繳租金終止契約特別規定：「三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，其中因為規定「除擔保金抵償外，達二個月…」，所以計算有無欠繳二個月，要先扣除押租金等擔保金後才能開始計算(註4)。以本例小廖房客繳納二個月押租金為例，則至少房客要四個月都沒有繳租金以後，才能終止契約。
然而，問題還沒結束，原本依據司法院解釋，上開土地法第100條規定只適用於「不定期租賃」，不能直接適用定期租賃關係(註5)，也就是說對於「定期租賃」，只受有土地法第99條規定押租金不得超過二個月租金，超過得以抵充之限制，從而除非押租金收到二個月以上，否則只要欠繳租金兩個月即能終止契約，例如小廖倘收三個月押租金且為定期租賃，則至少於房客三個月都沒有繳租金後(計算：押租金多收一個月，必須先扣抵租額，再開始計算欠繳月數，所以共計須遲交三個月)，即終止契約(註6)。但是，實務上又有認為土地法第100條中第3款規定，為特別保護承租人，因此仍然可以「類推適用」於定期租賃關係(註7)，也就是說不管租約定期或不定期都要先扣完押租金再開始計算遲繳的月數。
總結來說，實務對於「定期租約」需不需要扣完押租金後，再開始計算欠繳月數見解不一，因此為求慎重，建議仍然以扣完押租金後，再開始計算欠繳月數，達二個月後再進行下一步驟。本例小廖與房客間屬不定期租賃，並收取二個月押租金，房客已遲繳五個月，即便扣除二個月押租金，仍已遲繳三個月達二個月以上，小廖已能終止租約。
另外，須注意民法第440條要求需欠繳一定金額始能解除契約之規定，最高法院認為並非任意規定不能以契約事先排除，即便有約定也屬無效(註8)。
(2)定相當期限催告房客繳納遲付租金：
依民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，可知如房東要以租金遲交為由終止契約，必須先對房客「定相當期限催告」，房客於期限內仍未繳納者，才能終止租約(註9)。此一催告雖不限於以口頭為之，但為利後續訴訟準備，建議仍以存證信函方式辦理，以確保完成法定要件。
(3)表達終止契約之意思：
依法終止契約因為會結束往後之租賃契約關係，所以必須要有明確的意思表達，才能確認租約已經終止，因此在符合所有得以終止租約之要件後，最終仍要有終止契約之意思始屬真正終止租約(註10)。
此一要件實務有認為得與上開(2)定相當期限之催告一併進行(註11)，例如於存證信函內表示：「…請於文到五日內繳納積欠租金，倘未如期繳納， 櫃我間租賃契約即告終止不另通知」等語。不過，為避免於(2)定相當期限之催告之函文中，表達不清導致爭執，建議於期滿後再度發函終止契約，或至少於起訴時，於書狀中載明終止契約之意思，以確保契約關係確實終止。
(4)上開(2)、(3)動作得於契約中特約先行處理：
上開民法第440條需定相當期限催告始能終止契約之規定，最高法院有見解則認為屬於任意規定，當事人間能夠以契約先行排除(註12)，例如約定房客欠繳租金達法定終止要件後，不待催告契約即告終止(失效)等，即能跳過上述(2)、(3)階段動作，完成租賃契約終止。
三、提起訴訟請求返還房屋：
(一)一般租約：
在完成方式成功終止契約後，後續要請房客清空搬離房屋，仍必須先向法院提起民事訴訟取得執行名義，此一步驟是最耗費時間、費用之一環。雙方在訴訟上，主要會針對有無合法終止之事實等攻防，所以前述終止契約之步驟必定要謹慎執行，避免花費諸多勞費後，仍無法取回房屋。
至於程序上起訴時原告必須繳納裁判費用，裁判費用依民事訴訟法規定係以房屋價值來計算，一般來說有以房屋公告現值計算者、有以房屋課稅評定現值計算者，也有以房屋市價來計算者，需視法官裁定為準。起訴前可以將裁判費用粗略估算抓約1%左右，也就是如果遭市價認定有3000萬元之房屋，訴訟費用大約為30萬元(實際費用需依民事訴訟法第77-13條計算)。此筆費用雖然於勝訴後可以轉嫁給房客，應由房客負擔，但實務上房客會拒絕遷出，可能是名下已經完全沒有財產，此時也至多獲得債權憑證，實益不大，遑論訴訟中跑法院的時間。
因此，如果能夠與房客協調溝通，將會省下一大筆時間、費用成本，所以建議如果房客還算能夠溝通，可以先向鄉公所或區公所申請調解，由調解委員促成折衷方案，讓房客主動搬離。但如果房客已經明確拒絕，則無需浪費其他時間，得直接向法院提起訴訟請求返還房屋，已取得最終能合法強制執行趕走房客的確定判決。
(二)經公證之租約：
如果租賃契約簽約時經過公證，在符合「定期租賃－期限屆至」之終止契約情形，如果房客仍拒絕遷出，依法即能直接跳過請求法院返還租賃物之步驟，直接進行強制執行。
不過即便租約經過公證也是有其一定之限制，蓋依公證法第13條規定，僅有限於以租期屆滿仍拒不遷離之情形始能依此為強制執行，且即便辦理強制執行，房客仍可以依據強制執行法第14條提出異議之訴反制，如果證據足夠，法院也可能依強制執行法第18條第2項停止強制執行，待實體訴訟後才繼續辦理。
四、強制執行：
在完成方式成功終止契約後，後續要請房客清空搬離房屋，仍必須先向法院提起民事訴訟取得執行名義，此一步驟是最耗費時間、費用之一環。雙方在訴訟上，主要會針對有無合法終止之事實等攻防，所以前述終止契約之步驟必定要謹慎執行，避免花費諸多勞費後，仍無法取回房屋。
至於程序上起訴時原告必須繳納裁判費用，裁判費用依民事訴訟法規定係以房屋價值來計算，一般來說有以房屋公告現值計算者、有以房屋課稅評定現值計算者，也有以房屋市價來計算者，需視法官裁定為準。起訴前可以將裁判費用粗略估算抓約1%左右，也就是如果遭市價認定有3000萬元之房屋，訴訟費用大約為30萬元(實際費用需依民事訴訟法第77-13條計算)。此筆費用雖然於勝訴後可以轉嫁給房客，應由房客負擔，但實務上房客會拒絕遷出，可能是名下已經完全沒有財產，此時也至多獲得債權憑證，實益不大，遑論訴訟中跑法院的時間。
因此，如果能夠與房客協調溝通，將會省下一大筆時間、費用成本，所以建議如果房客還算能夠溝通，可以先向鄉公所或區公所申請調解，由調解委員促成折衷方案，讓房客主動搬離。但如果房客已經明確拒絕，則無需浪費其他時間，得直接向法院提起訴訟請求返還房屋，已取得最終能合法強制執行趕走房客的確定判決。
(二)經公證之租約：
如果租賃契約簽約時經過公證，在符合「定期租賃－期限屆至」之終止契約情形，如果房客仍拒絕遷出，依法即能直接跳過請求法院返還租賃物之步驟，直接進行強制執行。
不過即便租約經過公證也是有其一定之限制，蓋依公證法第13條規定，僅有限於以租期屆滿仍拒不遷離之情形始能依此為強制執行，且即便辦理強制執行，房客仍可以依據強制執行法第14條提出異議之訴反制，如果證據足夠，法院也可能依強制執行法第18條第2項停止強制執行，待實體訴訟後才繼續辦理。
四、強制執行：
在房東終於取得法院命房客交還房屋之確定判決後，如果房客仍不自動搬離，房東應依據強制執行法第124條規定，聲請法院解除房客的占有狀態，動用強制行公權力將房客遷出。此時執行時應先行繳納執行費用，依強制執行法第28-2條、28-3條及臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額標準，執行標的價額超過5000元是以千分之8計費，由房東先行繳納後，得計入房客應負擔之債務額內，就房客財產執行。
實務上事務官於收到強制執行聲請後，會製發自動履行命令請債務人自動履行，倘債務人仍未履行，則事務官會另外安排到現場進行會勘或是直接強制執行，其中到場之通知內多會要求房東安排鎖匠到場並與當地警察連繫，建議房東應按通知進行事前準備，較能促使事務官一次辦理強制執行程序完竣，避免因準備不全而僅能辦理會勘無法立即執行。
(一)強制執行房客遺留物之處理：
房東辦理強制執行時，房客於房屋內仍遺留之物品，依據強制執行法第125條準用同法第100條第1項規定，應由房客或其代理人、家屬等取走，但如果房客或其他人並未出現領走，依強制執行法第125條準用同法第100條第2項規定，房東即須依現場書記官之意見，將仍有價值之物品編列保管清冊，先行保管，並向房客製發現其領取通知，如果房客未領取，再予以拍賣。至於無價值之物品，則得現場經書記官同意後視為廢棄物處理，處理費用得作為執行費用之一，請求房客負擔。
實務上事務官於收到強制執行聲請後，會製發自動履行命令請債務人自動履行，倘債務人仍未履行，則事務官會另外安排到現場進行會勘或是直接強制執行，其中到場之通知內多會要求房東安排鎖匠到場並與當地警察連繫，建議房東應按通知進行事前準備，較能促使事務官一次辦理強制執行程序完竣，避免因準備不全而僅能辦理會勘無法立即執行。
(一)強制執行房客遺留物之處理：
房東辦理強制執行時，房客於房屋內仍遺留之物品，依據強制執行法第125條準用同法第100條第1項規定，應由房客或其代理人、家屬等取走，但如果房客或其他人並未出現領走，依強制執行法第125條準用同法第100條第2項規定，房東即須依現場書記官之意見，將仍有價值之物品編列保管清冊，先行保管，並向房客製發現其領取通知，如果房客未領取，再予以拍賣。至於無價值之物品，則得現場經書記官同意後視為廢棄物處理，處理費用得作為執行費用之一，請求房客負擔。
註1：本文以本例房屋租賃之取回為分析對象，於土地租賃或其他租賃契約並不必然適用相同程序或規定，且不討論積欠租金之取回方式。
註2：最高法院55年台上字第276號判例、最高法院93年度台上字第986號判決。
註3：最高法院42年台上字第410號判例。
註4：最高法院105年度台上字第1841號、最高法院105年度台上字第1255號判決。
註5：司法院36年06月11日院解字第3489號解釋、最高法院37年上字第7729號判例。
註6：最高法院100年度台上字第725號判決。
註7：最高法院44年台上字第516號判例、臺灣高等法院95年度重上字第614號判決。
註8：最高法院106年度台上字第757號判決。
註9：最高法院 86 年台上字第 3324 號判例、臺灣高等法院 105 年度上字第 1213 號 判決。
註10：最高法院52年台上字第1289號判例。
註11：臺灣高等法院 94 年度上易字第 359 號。
註12：最高法院86年度台上字第3303號判決、臺灣高等法院 103 年度上字第 1556號 判決、臺灣高等法院 103 年度重上字第 835 號判決。
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