出租房子最怕房客不按時繳租又不搬走，遇到更惡劣的房客，可能破壞房子、故意將房屋弄髒亂，甚至恐嚇房東。所以聰明的房東一定要知道，當爭議發生的時候，如果不能夠過協商解決，怎麼盡速透過強制執行等方式取回房子，才能避免租金損失繼續擴大下去。
✅ 步驟一：儘速終止租約
一旦決定要動用法律手段趕走房客，自然是讓房客不能再主張有住在房子裡面的權利。所以首要之務是把原來的租約終止。
租約有無約定租期？是否已到期？：
如果租約尚未到期，依民法第453條，必須要租約中有特別約定房東始能主動終止契約，否則就是要房客另外有違反租賃契約的事由，例如未繳納租金、破壞租賃物等。
要注意的是，依民法第451條規定，租約先前雖然有訂期限，但如期滿後房客仍持續使用，而房東沒有表示反對，例如沒有明確表示拒絕續租、拒收租金等等，租約就變成沒有訂期限的租約。除非！原先的租約有「到期絕不續租」或是「續租應另定契約」之約定。由於租約到期後有無表示拒絕，可能會成為未來雙方爭執點，因此建議以存證信函辦理。
⭐欠繳租金如何處理？
依民法第440條規定，當房客開始欠繳租金，房東應該要先定合理的期間內要求房客繳租，如果房客仍然不繳租，且積欠達到「二個月以上」的租金，房東才能終止租約。
如果租金不是約定每月繳納，例如約定半年繳一次租金，則需期滿二個月後才能終止租約，這期間計算的法院認為不能預先用契約來排除，否則無效。但是催告與終止契約的表示，則可以預先約定，例如約定約定房客欠繳租金達法定終止要件後，不待催告契約即告終止等。
另外，應該注意，如果有跟房客收取「押租金」，依土地法100條第3項規定，應該要扣除押租金才能開始起算二個月的時間。例如收取二個月的押租金，需遲延繳租四個月之後，才能發函終止租約。又雖然土地法第100條第3項是針對「沒有約定租期」的「房屋」租約，如果「有約定租期」或「土地出租」是否要先扣除押租金，有不同見解，但保險起見仍應該以扣除後來計算，避免終止無效。
沒有約定租期？：
依民法第450條第2項規定，租約如沒有約定租期，只要遵守第450條第3項期前通知之規定，原則上即得隨時為之。
但要特別注意，在「房屋租賃」之情形，土地法第100條為保護房客，特別將該等終止權予以限制，僅有在例如房東必須收回房屋自住或重新建築、房客違法轉租、違約或損害出租房屋等等情形，才能終止租約。由於到底情況有沒有構成上面的要件，並不十分清楚仍宜發生爭執，因此如果是沒有訂租期的契約，終止前，房東應積極準備相關證據資料，且建議以存證信函辦理，以作為爭執之證據。
✅ 步驟二：提起訴訟請求返還房屋：
成功終止契約後，後續要請房客清空搬離房屋，仍必須先向法院提起民事訴訟取得執行名義，此一步驟是最耗費時間、費用之一環。雙方在訴訟上，主要會針對有無合法終止之事實等攻防，所以前述終止契約之步驟必定要謹慎執行，避免花費諸多勞費後，仍無法取回房屋。
至於程序上起訴時原告必須繳納裁判費用，裁判費用依民事訴訟法規定係以房屋價值來計算，一般來說有以房屋公告現值計算者、有以房屋課稅評定現值計算者，也有以房屋市價來計算者，需視法官裁定為準。
起訴前可以將裁判費用粗略估算抓約1%左右，也就是如果遭市價認定有3000萬元之房屋，訴訟費用大約為30萬元(實際費用需依民事訴訟法第77-13條計算)。此筆費用雖然於勝訴後可以轉嫁給房客，應由房客負擔，但實務上房客會拒絕遷出，可能是名下已經完全沒有財產，此時也至多獲得債權憑證，實益不大，遑論訴訟中跑法院的時間。
因此，如果能夠與房客協調溝通，將會省下一大筆時間、費用成本，所以建議如果房客還算能夠溝通，可以先向鄉公所或區公所申請調解，由調解委員促成折衷方案，讓房客主動搬離。但如果房客已經明確拒絕，則無需浪費其他時間，得直接向法院提起訴訟請求返還房屋，已取得最終能合法強制執行趕走房客的確定判決。
⭐經公證之租約：
如果租賃契約簽約時經過公證，在符合「定期租賃－期限屆至」之終止契約情形，如果房客仍拒絕遷出，依法即能直接跳過請求法院返還租賃物之步驟，直接進行強制執行。
✅ 步驟三：強制租客遷出
房東取得法院命房客交還房屋之確定判決後，如果房客仍不自動搬離，房東可以依據強制執行法第124條規定，聲請法院解除房客的占有狀態，動用強制行公權力將房客遷出。
此時執行時應先行繳納執行費用，依強制執行法第28-2條、28-3條及臺灣高等法院民事訴訟、強制執行費用提高徵收額標準，執行標的價額超過5000元是以千分之8計費，由房東先行繳納後，得計入房客應負擔之債務額內，就房客財產執行。
實務上事務官於收到強制執行聲請後，會製發自動履行命令請債務人自動履行，倘債務人仍未履行，則事務官會另外安排到現場進行會勘或是直接強制執行，其中到場之通知內多會要求房東安排鎖匠到場並與當地警察連繫，建議房東應按通知進行事前準備，較能促使事務官一次辦理強制執行程序完竣，避免因準備不全而僅能辦理會勘無法立即執行。
⭐強制執行房客遺留物之處理：
房東辦理強制執行時，房客於房屋內仍遺留之物品，依據強制執行法第125條準用同法第100條第1項規定，應由房客或其代理人、家屬等取走，但如果房客或其他人並未出現領走，依強制執行法第125條準用同法第100條第2項規定，房東即須依現場書記官之意見，將仍有價值之物品編列保管清冊，先行保管，並向房客製發現其領取通知，如果房客未領取，再予以拍賣。至於無價值之物品，則得現場經書記官同意後視為廢棄物處理，處理費用得作為執行費用之一，請求房客負擔。
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